江西博德律师事务所 2025年07月10日

第1012期  编号：JXBD20250711

单位 | 江西博德律师事务所

房屋赠与是指赠与人自愿将自己的房屋无偿转让给受赠人的法律行为。由于涉及不动产的高价值属性，房屋赠与在法律上受到严格规范，赠与合同的订立、履行及撤销均可能引发法律风险。本文将从房屋赠与的法律性质、赠与合同的生效要件、赠与撤销的法律情形及风险防范等方面进行分析，以帮助赠与人及受赠人合理规避法律风险。

一、房屋赠与的法律性质及生效要件 

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），房屋赠与属于赠与合同的一种，其法律性质及生效要件如下： 

1. 赠与合同的法律性质 

- 无偿性：赠与的本质是无偿转让财产，受赠人无需支付对价。 

- 单务性：赠与人负有交付房屋的义务，而受赠人通常不承担义务（除非附义务赠与）。 

- 诺成性：赠与合同自双方意思表示一致时成立，但不动产赠与需办理产权登记才发生物权效力。 

2. 房屋赠与的生效要件 

- 赠与人具有完全民事行为能力，且对房屋享有合法所有权。 

- 赠与意思表示真实，不存在欺诈、胁迫或恶意串通损害他人利益的情形。 

- 房屋已办理产权登记（不动产赠与以登记为物权变动要件）。 

二、房屋赠与的撤销情形及法律风险

房屋赠与并非绝对不可撤销，在特定情形下，赠与人或利害关系人可依法撤销赠与。主要撤销情形包括： 

1. 任意撤销权（登记前撤销） 

根据《民法典》第658条，在房屋产权过户登记前，赠与人可随时撤销赠与，但以下情形除外： 

- 赠与合同经过公证； 

- 具有救灾、扶贫、助残等社会公益或道德义务性质。 

法律风险： 

- 受赠人可能因赠与人反悔而无法取得房屋所有权。 

- 赠与人可能因恶意撤销承担缔约过失责任。 

2. 法定撤销权（登记后撤销） 

即使房屋已过户，赠与人仍可在以下情形下撤销赠与（《民法典》第663条）： 

- 受赠人严重侵害赠与人或其近亲属的合法权益（如故意伤害、虐待等）； 

- 受赠人不履行赠与合同约定的义务（如附义务赠与中未履行赡养义务）； 

- 受赠人未履行对赠与人的扶养义务（如赠与人陷入经济困境，受赠人有能力但拒绝扶养）。 

法律风险： 

- 赠与人需在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，否则权利消灭。 

- 受赠人可能因赠与撤销而丧失房屋所有权，并需返还房屋。 

3. 赠与人的经济状况恶化撤销权 

根据《民法典》第666条，若赠与后赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生活或生产经营，可不再履行赠与义务，甚至撤销已履行的部分赠与。 

法律风险： 

- 赠与人需证明经济状况恶化与赠与行为有直接关联。 

- 法院可能根据具体情况判决是否支持撤销。 

三、房屋赠与的法律风险防范建议 

1. 对赠与人的建议 

- 谨慎签订赠与合同，明确是否附义务及撤销条件。 

- 办理公证，以避免任意撤销风险。 

- 保留经济状况证明，以防未来主张撤销权时缺乏证据。 

2. 对受赠人的建议 

- 尽快办理产权过户，防止赠与人反悔。 

- 履行约定义务，避免因违约导致赠与撤销。 

- 注意赠与人撤销权的行使期限，及时主张权利。 

3. 其他注意事项 

- 夫妻共同财产赠与：若房屋属于夫妻共有，单方赠与可能无效，需配偶同意。 

- 税务风险：受赠人需缴纳契税（3%～5%），赠与人可能涉及个人所得税（如非直系亲属赠与）。  

四、结论

房屋赠与涉及复杂的法律关系和潜在风险，赠与人及受赠人均需谨慎对待。赠与人应注意撤销权的行使条件，受赠人则应尽快完成产权登记并履行约定义务。通过公证、明确合同条款等方式，可有效降低法律风险，确保赠与行为的合法性和稳定性。