在房屋租赁合同纠纷中，合同效力问题往往直接影响当事人权利义务的认定。

2024年7月7日，A某（出租方）与B某（承租方）签订《租赁合同》，约定B某承租A某位于x市的房屋，月租金610元，押金700元，租期自2024年8月1日至2025年7月31日。合同同时约定，承租方应于每月5日前支付当月租金及上月水电费，逾期支付则按每日26元的标准计付违约金。

合同到期后，双方未续签书面合同，但B某继续使用涉案房屋。A某主张B某拖欠租金及水电费，遂诉至法院，请求判令B某支付欠款及逾期付款违约金。

经审理查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理产权登记。A某未能提供该房屋合法建设的手续证明。

法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与他人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得相应规划许可，故双方签订的《租赁合同》应认定为无效。

据此，法院作出如下判决：

1. 确认A某与B某于2024年7月7日签订的《租赁合同》无效；

2. B某应于判决生效之日起十日内返还涉案房屋；

3. B某应按610元/月的标准向A某支付自2025年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。

（一）租赁合同效力的认定以房屋合法建设为前提

根据上述司法解释第二条，若出租房屋未取得建设工程规划许可证或未按规划许可建设，所订立的租赁合同自始无效。该效力瑕疵不因双方意思表示真实而补正。本案中，A某无法提供规划许可或产权证明，法院据此认定合同无效。

（二）合同无效后违约金条款不再适用

合同被认定无效后，自始不发生法律效力。其中的违约金、滞纳金等惩罚性条款亦随之失效。因此，A某依据无效合同主张1430元违约金的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。

（三）合同无效不影响房屋占有使用费的支付

根据上述司法解释第四条，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，B某虽无需承担合同约定的违约责任，但仍应就其实际占有使用房屋的事实，向A某支付相应的占有使用费。

房屋租赁合同纠纷中，合同效力是基础性前提。当事人在订立合同之初，即应关注标的物的合法性。司法机关在认定合同无效的同时，亦会通过占有使用费、水电费等制度安排，平衡双方利益，避免不当得利。各方应在合法合规的前提下开展租赁活动，以降低法律风险。