——以张某诉蒋某甲房屋租赁合同纠纷为例

房屋租赁合同履行期间，如果出租方或承租方不想继续履行，该如何采取措施依法解除合同并最大限度保障自己享有的合法权益呢？本文以张某诉蒋某甲房屋租赁合同纠纷（2025辽03民终1194号）为例，对上述问题展开讨论。

一、案情简介

2024年9月4日，原告张某(乙方，承租人)与被告蒋某甲(甲方，出租人)签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于鞍山市铁东区山南某私有住房出租给原告，租用期限从2024年9月4日至2025年9月4日，租期12个月。租赁期间，物业、卫生等费用均由甲方承担，乙方预付押金500元，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还乙方。如乙方租期未满一个月，甲方不退押金。主要完好设施包括空调、彩电、淋浴器、冰箱、洗衣机、煤气瓶、油烟机、橱、家具。上述合同签订后，原告向被告支付押金500元、12个月房租9500元，合计10000元。上述租赁合同被告系由其儿子代签。另，因房屋存在个别问题，原告并未入住，于2024年9月10日电话通知被告停租退租，被告于同日将租房信息挂到网上。因双方协商租金退还数额无果，2024年9月13日，原告微信通知被告：“由于水龙头热水未接通原因一直未能入住，按照合同，我于九月十号电话提出退租，今天九月十三号微信提出停租退租，已提前告知，要求退还所有房租和押金共计一万元，可以支付一个月房租八百元或者押金五百元，钥匙随时可以退还。……”

裁判结果：一审法院判决被告向原告返还金额为10000元-185元-790元-500元=8525元。后被告上诉，二审法院维持原判。

二、争议焦点及裁判观点

本案争议焦点为：

1.原告与被告间的房屋租赁合同是否应解除；

2.如解除被告是否应向原告返还租金和押金及具体金额。

1、关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告于2024年9月10日电话通知被告停租退租，被告于同日将租房信息挂到网上，已满足解除合同的意思表示，故该院确认双方《房屋租赁合同》已于2024年9月10日解除。原告应给付租期内租金791元/月÷30天×7天=185元。

2、关于第二个争议焦点，根据原告提供的微信聊天记录，其解除房屋租赁合同系因水龙头热水未接通，而双方在房屋租赁合同当中并未对此进行约定，故本案房屋租赁合同解除系原告违约导致，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告因原告要求提前解除合同的损失为其合理寻租期。该院结合房屋位置、面积等实际情况，酌定1个月的寻租期，故被告的损失为790元。另因原告违约，故押金500元不应返还。

三、启示与探讨

为维护市场交易秩序，有效的合同非因法定或约定的事由，任何一方不得随意解除。本案中原、被告之间的房屋租赁合同法律关系，并未约定当事人一方享有单方解除权的事由，水龙头热水未接通系出租方的瑕疵履行，可以及时采取补救措施，并未达到影响合同目的实现的法定解除程度，合同不得随意解除。原告主动向被告告知合同解除事宜，被告虽未明示同意解除合同，但其将租房要约发出，可以通过其行为推定为同意解除合同，故本案房屋租赁合同系双方协商一致解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。案涉合同的解除系原告违约所致，故被告主张寻租期的合理损失、押金无需退还，有充足的事实和法律依据。

四、房屋租赁合同的解除情形

1、约定解除。依据：《民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

2、法定解除.依据：《民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第六条规定，“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”

3、任意解除。依据：《民法典》第七百三十条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

五、房屋租赁合同解除的法律后果

《民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。一般而言：

1、因出租人违约的，出租人应当返还承租人房屋租赁押金，就合同未履行租期部分的租金也应一并退还，并承担因违约造成的承租人的损失。

2、因承租人违约的，承租人无权主张返还房屋租赁押金，但仍有权主张未履行租期内的租金，通常而言承租人还需承担因合同解除导致的房屋在寻租期产生的等额租金。